L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Ove l'assemblea non possa deliberare per la mancanza delle maggioranze riferite, delibera in seconda convocazione, in un giorno successivo e comunque non oltre dieci giorni dalla prima convocazione. In questo caso la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

L'assemblea delibera con le maggioranze previste all'art. 1136 .

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 66 disp. att. c.c.).

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

L'assemblea (art. 66 disp.att. c.c.), oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Con quali maggioranze delibera l'assemblea?

Sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea in seconda convocazione (il caso che si verifica più frequentemente) delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Le deliberazioni prese dall'assemblea, rispettose delle norme sulla costituzione e sulla deliberazione, sono obbligatorie per tutti i condomini.

Come si deve impugnare una delibera assembleare?

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente o dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria (art. 1137 c.c.).

Il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

È altresì legittimato a far valere la nullità di una delibera, il condomino che, pur avendo votato conformemente, dimostri di avere interesse a far valere la nullità, in quanto leso dalla delibera [cass. 3232/82 e 1511/97].

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Quali sono le funzioni dell'amministratore del condominio?

L'amministratore di condominio deve (art. 1130 c.c.):

1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, e gestire il relativo fondo (art. 70 disp. att. c.c.);
4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
5. rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno.

L'amministratore ha inoltre facoltà di:

1. ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi di cui al n. 3) in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (art. 63 disp. att. c.c.);
2. convocare l'assemblea a) in via ordinaria e annualmente per le deliberazioni ad essa proprie, b) in via straordinaria quando lo stesso amministratore lo ritenga ritiene necessario o c) quando vi è la richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c.);
3. agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro terzi (art. 1131 c.c.), pur nei limiti attribuzioni di legge (vedi sopra, nn. 1-5) o dei maggiori poteri conferitigli dall'assemblea.

L'amministratore può inoltre essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio e a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. Se non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti .

Come deve essere nominato o revocato un amministratore?

L'assemblea deve nominare un amministratore quando i condomini sono più di quattro (art. 1129 c.c.). Se sono in numero inferiore l'assemblea ha comunque facoltà di nominare un amministratore.
Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso in cui non abbia dato senza indugio notizia all'assemblea della notifica di provvedimenti giudiziari o amministrativi, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Sulla revoca dell'amministratore, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione (art. 64 disp. att. c.c.).

Con quali criteri vengono ripartite le spese del condominio?

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti condominiali dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, salvo diversa convenzione, sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore (espresso in millesimi) della proprietà di ciascuno.

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.).

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).