Spetta al conduttore l’onere di fornire la prova del buono stato dell’immobile alla riconsegna al proprietario. 

Il conduttore di un immobile risponde di tutti i danni cagionati allo stesso quando questo era nella sua custodia e la prova liberatoria in merito all’assenza di responsabilità incombe sullo stesso conduttore dato che l’immobile si presume locato in buono stato. Così si è pronunciato il Tribunale di Torino, dopo il fallimento della mediazione e dei tentativi di conciliazione.

I proprietari di un appartamento convenivano in giudizio i conduttori del loro appartamento per ottenere da questi ultimi  il risarcimento dei danni cagionati all’immobile e ai suoi arredi, dopo verifica da parte degli stessi  proprietari di molteplici danni all'appartamento, oltre l'asportazione di alcuni mobili.

Si costituivano in giudizio i conduttori contestando quanto asserito dai locatori e chiedendo contestualmente il rigetto della domanda proposta e - in subordine -  la compensazione della domanda risarcitoria con la somma versata anzitempo agli attori a titolo di deposito cauzionale.

Viene spontaneo chiedersi fino a che punto il conduttore possa essere ritenuto responsabile dei danni subìti nell'immobile locato, ma sopratutto, dal punto di vista probatorio, come possa essere analizzata la questione riguardo ai danni, nel senso che deve essere il locatore a fornire la prova  sull'ottimo stato delle condizioni o che quest'onere incomba sul locatario, che a questo punto dovrebbe fornire una prova liberatoria?

Il Tribunale di Torino con la sentenza 21 marzo 2018 n. 1399 accoglieva la domanda attorea.

Il ragionamento del magistrato  era fondato su due norme.

L’art. 1588 c.c.afferma infatti che «Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa», mentre il successivo art. 1590 c.c. estende l’ambito di tale responsabilità nello specificare che «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione […]».

Il giudice, sulla base di queste norme, effettuata una istruttoria con escussione di testimoni, accoglieva la domanda attorea citando l’orientamento giurisprudenziale maggioritario della Cassazione che afferma che «Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 c.c., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell' immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto» (Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 2014, n. 2619).

Nel frangente sopra descritto, quindi, l’onere della prova in merito all’assenza di danni sarebbe stato sui convenuti i quali avevano riconosciuto nel contratto di locazione di avere ricevuto l’immobile in buono stato.

Sarebbe stato, quindi, compito dei convenuti conservare l’immobile con diligenza e restituirlo nelle condizioni in cui lo avevano ricevuto, fatta salva la normale usura.

Invero, l’utilizzo effettuato dell’immobile non si era dimostrato conforme all’oggetto del contratto «La mancanza del divano, la riconsegna di una sedia rotta, di faretti guasti, di cucina a gas non funzionante, l'assenza del libretto della caldaia, la sostituzione del frigorifero esistente senza autorizzazione della proprietà (art. 1577 c.c.), con rimozione della fiancata laterale e dell'anta frontale della cucina componibile, rappresentano voci di danno da risarcire perché testimoniano un uso della cosa locata non conforme e un deperimento eccedente il normale.

La sostituzione del frigorifero con uno diverso da quello esistente e con asportazione delle ante in cucina non è un miglioramento, ma è piuttosto un danno e certamente non è dovuta alcuna indennità ex art. 1592 c.c.; lo stesso deve dirsi per la sostituzione della serratura dell'ingresso dell'alloggio con una a due ancoraggi invece che a tre ancoraggi».

Alla luce di quanto sopra riportato, quindi, la domanda veniva accolta integralmente e i convenuti erano condannati al rimborso del danno cagionato, con parziale compensazione degli importi con il deposito cauzionale già versato.